BOOMING OF MALLS
The increasing number of shopping malls these days creates a highly competitive environment serving all type of customers by placing as many categories of shops as possible. Due to area limitations, Community Malls place emphasis on rental space allocation by considering shop categories and the size of each retail area. To find the balance point in this type of mall management is not easy as shops have to struggle to serve local customers’ lifestyles and the rent price should be reasonable whilst the availability of car parks should be plentiful. If the community malls can achieve this then the business should be successful. The problem of community malls is similarity. Most places attempt to draw customers in by opening a supermarket in the compound but this could be a threat as they are highly competitive, much more than all the other businesses in the community mall. If multiple community malls in the same area are too similar, customers can not distinguish the better one. The investor, therefore, should investigate and collect statistics of how consumers spend money. Last but not least, if the community mall is able to repay the community by planting more greenery, it would be better than only taking money from them.
ปัจจุบันหลังจากที่ตลาดคอนโดมิเนียมเจริญรุ่งเรืองมาได้พักใหญ่ ห้างสรรพสินค้าน้อยใหญ่ทุกหัวมุมเมืองก็ได้เวลาเจริญเติบโต เพื่อตอบสนองการขยายตัวของประชากรในพื้นที่เหล่านั้น...ยังกะดอกเห็ด
ดีเวลลอปเปอร์ไม่ว่าเจ้าใหญ่ เจ้าเล็ก แข่งกันเปิดห้างใหม่กันแทบทุกเดือน ประมาณว่าใครยึดหัวถนนได้ก่อนได้เปรียบ เปิดใหม่กันเยอะซะจนนักช้อป...ช้อปไม่ทัน!
บางโซนในกรุงเทพฯ ศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall) มีเยอะซะจนรั้วแทบจะชนกันอยู่แล้ว แต่ถึงกระนั้นสำหรับดีเวลลอปเปอร์บางเจ้าแล้วก็ยังเห็นว่ากรุงเทพฯ สามารถมีศูนย์การค้าชุมชนได้อีกไม่ต่ำกว่า 150 ห้าง 1 งานนี้ไม่ดีเวลลอปเปอร์ก็เราๆ นี่แหล่ะที่จะกระเป๋าฉีก
การที่มีศูนย์การค้าเกิดขึ้นมากมายขนาดนี้หมายความว่าการแข่งขันในตลาดนี้กำลังสูงขึ้นเรื่อยๆ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่จำเป็นที่จะต้องตอบสนองความต้องการของคนทั่วไปในการจับจ่ายใช้สอยหรือทำธุรกรรมต่างๆ ได้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นการเดินเล่นในห้างสรรพสินค้า จ่ายตลาด กินอาหาร ซื้อชุดทำงาน อ่านหนังสือ ออกกำลัง ดูหนัง ซ่อมรองเท้า ล้างรถ เอาลูกไปทำกิจกรรมหรือเรียนพิเศษ ฯลฯ ไม่เช่นนั้นก็จะสู้คู่แข่งที่มีประโยชน์ใช้สอยครบถ้วนได้ลำบาก
ส่วนศูนย์การค้าชุมชน โจทย์ก็คงจะคล้ายๆ กัน แต่เนื่องจากมีพื้นที่จำกัด การแบ่งสัดส่วนประเภทและขนาดของร้านจึงมีความสำคัญมาก ร้านค้าต่างๆ ก็ต้องตอบสนองการใช้ชีวิตของคนในชุมชนนั้นๆ ให้ได้ ประกอบกับค่าเช่าที่สมเหตุสมผล ที่จอดรถที่เพียงพอ ร้านค้าต่างๆ ก็จะอยู่ได้ และศูนย์ก็จะประสบความสำเร็จ แต่การหาจุดสมดุลตรงนี้มันไม่ง่ายเลย
ถ้าสังเกตดีๆ ร้านค้าในหลายๆ ศูนย์การค้าชุมชนจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา บางร้านอาจไม่โดนใจลูกค้าในละแวกนั้น บางร้านก็สู้ค่าเช่าไม่ไหว หน้าที่ของศูนย์ก็คือทำอย่างไรให้มีคนเช่าพื้นที่ให้เต็มตลอดเวลา เพราะถ้าร้านในห้างเจ๊งบ่อย คนก็จะไม่กล้ามาลงทุนในศูนย์ และถ้าศูนย์ไม่มีคนมาเปิดร้าน ห้างก็จะดูไม่ดีและไม่มีคนมาเดินในที่สุด
ปัญหาของศูนย์การค้าชุมชนตอนนี้คือ มีความคล้ายกันเกินไป ทุกศูนย์ฯ ต่างขวนขวายหาซูเปอร์มาร์เก็ตมาลงเพราะเชื่อว่าซูเปอร์มาร์เก็ตจะดึงลูกค้ามาได้ แต่ความคิดแบบนี้ก็ไม่จริงเสมอไปเพราะการแข่งขันระหว่างซูเปอร์มาร์เก็ตแต่ละเจ้าเข้มข้นกว่าการแข่งขันธุรกิจศูนย์การค้าชุมชนซะอีก
นอกจากนั้นศูนย์การค้าชุมชนแทบจะทุกศูนย์ฯ ก็ต้องมีร้านอาหารที่มีคำว่า “ไวน์ (Wine)” อยู่ในชื่อ ต้องมีร้านอาหารญี่ปุ่นอยู่ไม่ต่ำกว่าหนึ่งร้าน ร้านกาแฟอีกร้านสองร้าน จริงอยู่ที่ร้านอาหารสามารถเป็นตัวดึงลูกค้ามาที่ศูนย์ได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าร้านอาหารจะเป็นตัวทำให้ร้านค้าอื่นๆ อยู่รอดได้
หากศูนย์การค้าชุมชนในละแวกเดียวกันมีความเหมือนกันมาก นั่นก็หมายความว่ากำลังช่วงชิงลูกค้าคนเดียวกันอยู่ แต่การที่จะลองทำอะไรให้แตกต่างจากคนอื่นมันก็มีความเสี่ยง นักลงทุนคงต้องศึกษาหาข้อมูล เก็บสถิติการใช้เงินของชุมชนดีๆ ท้ายที่สุดแล้วถ้าศูนย์การค้าชุมชนสามารถทำประโยชน์ให้กับชุมชนได้ แทนที่จะจ้องเอาแต่เงินอย่างเดียว เช่น มีพื้นที่สีเขียวเยอะๆ มันก็คงดี
Source: ISSUE 02 JUNE 2012
